住宅ローンが払えなくなったら任意売却を考えよう
住宅ローンを払えなくなると、住宅ローンを貸している銀行などの金融機関は、裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収します。
これを競売と言いますが、
もうひとつの方法として、金融機関等からの了解を取り付けたうえで、
競売の前に住宅を売却する任意売却という方法もあります。
このページでは、住宅ローンの支払に困っている人のために、
競売と任意売却のメリット・デメリットをお話しします。
競売とは？
Contents
裁判所が行う不動産競売とは、債務者から債権の返済を受けられず困った銀行などの債権者が、
債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立て、
その不動産を差し押さえて、強制的に裁判所の管理下で売却し、
その売却代金から債権者が支払を受ける手続きです。
競売の流れ
競売の流れは、次の通りとなります。
住宅ローンの滞納・延滞
住宅ローンの支払が1ケ月遅れると銀行などから催促されます。
債権者が保証会社に代位弁済を要求
代位弁済(だいいべんさい)とは、債務者に代わり第三者が債権者へ債務の弁済を行う行為です。
その際、求償権(債務者への借金を返済してもらう権利)が保証会社へ移ります。
債務者側から見れば、代位弁済が行われた後は、銀行などの金融機関に代わり、
保証会社から借金の返済の督促が行われるようになります。
代位弁済が行われた段階で、
債務者は分割で借金を返済する権利を失っている(期限の利益の損失)ため、
保証会社からは債務の全額を一括請求されます。
金融機関によって異なりますが、3ケ月～6ケ月遅延すると代位弁済が実行され、
債権・担保物件が保証会社に移転して、不良債権として扱われます。
また、個人信用情報に事故としての記録が残され、以降は金融機関などからの借入が困難になります。
差し押さえ
債権者が競売を申し立てた時点で、不動産の登記簿に“差し押さえ”として記載され、
不動産を自由に処分できなくなります。
入札
裁判所主導で売却の公告が出され、期間を定めて、入札が行われます。
立ち退き
売却完了後、立ち退きとなります。
競売のメリットとデメリット
競売のメリット
競売は債権回収の最終手段となりますので、債務者にとってのメリットはほとんどありません。
また、市場価格よりも大幅に安い価格で売却されるため、債務者だけでなく、
債権者側にとってもメリットがありません。
ただ、あえてあげるなら以下のようなメリットがあります。
勝手に競売の手続きは進んでいくため、自分からは何もしなくとも良い。
借金を苦にして重度の鬱になる人も数多くいますが、こういった人たちにとってはメリットと言えるかもしれません。
競売のデメリット
- 市場価格よりも大幅に安い価格で売却される。したがって、任意売却のときよりも残債務が多くなる。
- 競売で落札された場合、すぐに、立ち退かなくてはならないケースがある。
- 任意売却の場合、引越し代などがもらえる場合があるが、競売では一切ない。
任意売却とは？
裁判所主導による競売以外に、任意売却という方法もあります。
任意を辞書で調べますと、「その人の意思に任せること」となっています。
つまり、銀行などの債務者の了解を得たうえで、
債務者側が自由に競売の対象となる不動産を売却することを意味します。
そして、その売却代金を債務者への支払にあてるという手続きとなります。
それでは、いつでも銀行は任意売却に応じてくれるかと言えば、残念ながら、そんなことはありません。
以下に任意売却の流れを説明します。
任意売却の流れ
任意売却の流れは次の通りとなります。
住宅ローンの滞納・延滞
住宅ローンの支払が1ケ月遅れると銀行などから催促されます。
債権者が保証会社に代位弁済を要求
金融機関によって異なりますが、3ケ月～6ケ月遅延すると代位弁済が実行され、
債権・担保物件が保証会社に移転して、不良債権として扱われます。
また、個人信用情報に事故としての記録が残され、以降は金融機関などからの借入が困難になります。
ただし、原則として、銀行は住宅の売却価格がローン残高を下回るような場合に関しては、任意売却を認めません。
このため、代位弁済になり、債権が保証会社に移るまでは、
任意売却の話し合いができないケースがほとんどです。
もちろん、その他に資産があり、住宅を売却すれば、
ローンを一括返済できるような場合は、話し合いに応じてくれるでしょう。
保証会社に任意売却の申し入れ
代位弁済が避けられないと分かった時点で、任意売却を申し入れしていくこととなります。
ただ、いくら任意での売却といっても、不動産の知識がない人間だけで売却することは現実的ではありませんので、通常は任意売却についての経験豊富な不動産会社と専任媒介契約書を結ぶこととなります。
これによって、売却価格の決定などについても債務者の代理人となって、保証会社と交渉を進めてもらえます。
住宅ローンを支払えなくなると、何もかもヤル気がなくなって、そのまま競売手続きに入ってしまう人もいますが、
そうならないために、できるだけ早く専門家に相談しましょう。
不動産会社による住宅の販売活動
関係者が任意売却に合意した後、不動産会社による住宅の販売活動が始まります。
住宅の購入に興味を持った人が見学に訪れることとなります。
売却
不動産会社経由で住宅の売却。
立ち退き
住宅売却後、自宅から立ち退きとなります。
もちろん、保証会社が納得する価格で、スムースに売却が進まない場合もありますので、
この場合は競売となります。
ただ、その場合においても、
保証会社が競売にかけようとするまでの数ヶ月間は自宅に住み続けることができます。
また、競売中であっても、その期間中に任意売却が決まれば、自宅を売却することができますし、
競売手続きが開始されても、実際に家の売却が決定するまでは数か月~半年程度かかります。
したがって、代位弁済が執行されてから、半年から10か月程度は自宅に住み続けることができます。
任意売却のメリットとデメリット
メリット
- 任意売却することで、市場価格に近い金額で住宅を販売することができる
- 結果として、ローンの残債が少なくなる
- 引越時期も考慮してもらえる
- 引越等の代金をもらえる可能性がある
- 売却に伴う費用（抵当権抹消費用）や仲介手数料なども債権者側から支払ってもらえる
- 任意売却後の債務の返済も柔軟に対応してもらえる
- 任意売却している期間中は、自宅に住み続けることができる
競売の場合は、市場価格よりも大幅に安い価格となりますが、
任意売却によって市場価格に近い価格で売ることができれば、
ローン保証会社にとってもメリットがあります。
このため、引っ越し代金を考慮してもらえたり、
任意売却後の残債務に柔軟に対応してもらえる可能性があります。
デメリット
・代位弁済が実施されると個人信用情報に事故としての記録が残され、以降は金融機関などからの借入が困難になります。
競売と同じですが、代位弁済が実施されるまで、任意売却が難しい場合が多いため、個人信用情報には事故としての記録が残されます。
・連帯保証人の同意が必要
共働き夫婦で住宅を共同で所有している場合など、
連帯保証人がいる場合は、任意売却に関しての同意が必要となります。
ただ、競売に比べ、メリットのほうが大きいため、
競売になる前に信頼できる不動産会社を見つけ、任意売却に進んだほうが良いでしょう。
住宅ローンの基本的仕組み
これまで競売と任意売却の流れ、および、それぞれのメリットとデメリットを話してきましたが、
住宅ローンの基本的な仕組みを説明します。
通常、個人が住宅を購入する場合、銀行からお金を借りますが、
銀行は主に系列の保証会社とローン破綻の場合の保証を契約しています。
ローンの支払における約2.0%の保証料はそのためのものです。
ローンが約定通り支払われている間は、
銀行は利息を
保証会社は約2.0%の保証料を利益とします。
代位弁済が執行されると、
銀行は保証会社から債務の支払いを受けるため、損失はゼロとなります。
このため、債権が銀行にある間は、通常任意売却を認めてもらえません。
保証会社は、住宅売却後に債権を債権回収会社へ売却。
保証会社は
それまでの保証料合計＋債権回収会社への売却で損失を出さないようにしますが、
損失が出た場合は、保険等で穴埋めをします。
債権回収会社は、残った債務について債務者に請求を行います。
債権回収会社は、一旦は、一括返済を求めてきますが
通常、ローン破綻している債務者が一括返済できるケースは考えにくいため、
債権回収会社と返済可能金額を相談のうえ、返済していくことになります。
