個人再生の住宅ローン特則とは？そのメリットとデメリット
自己破産すれば、原則として、全ての財産を没収されてしまいますが、住宅を残したい場合においては、
「個人再生の住宅ローン特則」という方法を使って、住宅を手放さずにすむ場合があります。
しかも代位弁済後でも6ケ月以内であれば、この方法が使える場合があります。
個人再生の住宅ローン特則とは？
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住宅ローン特則とか、個人再生の住宅ローン特別条項とも言われますが、正式には「住宅資金貸付債権に関する特則」といわれるものです。
住宅資金貸付債権の代表的なものは住宅ローンのことで、分割で支払っている土地の購入、住宅の建設、住宅リフォーム等に関する債権のことをいいます。
住宅ローン特則とは、住宅ローンなどの住宅資金貸付債権については、支払スケジュールを見直すなどの修正はあるものの、従来通りの支払を継続することによって、自宅は手放さずに、その他の借金だけを個人再生で減額できる制度のことをいいます。
個人の経済的更生を援助するために認められている制度であり、法人については、この制度は適用されません。
ただし、住宅ローン特則が認められるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
この記事では、住宅ローン特則が認められるための要件、および、住宅ローン特則を利用した場合のメリット・デメリットについて書いています。
認可されるための要件
住宅ローン特則が認可されるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
- 住宅ローン特則自体の要件を満たしていること
- 個人再生本体の要件を満たしていること
- 小規模個人再生、または、給与所得者等再生の要件を満たしていること
それぞれの要件を以下に記します。
住宅ローン特則の要件
債権が「住宅資金貸付債権」に当たること
住宅以外の債権や一括払いの債権の場合には認められません。
債権が代位弁済により取得されたものでないこと
一般に銀行などの金融機関は住宅ローンの焦げ付きにそなえ保証会社に一定の保険料を支払っています。住宅ローンの支払遅延（金融機関により異なりますが、3ケ月～6ケ月）が続きますと、期限の利益が喪失され、金融機関は一括返済を要求してきます。
しかし、通常の支払が遅れているくらいですから、一括返済ができるはずもありません。そこで、銀子はそれまでに保険料を支払っていた保証会社から、債務者の代わりに残ったローンを肩代わりしてもらいます。これが代位弁済です。
＊期限の利益とは返済期限まではお金を返さなくてもいい権利、つまり分割払いの権利のことです。
代位弁済された債権に関しては、本来は、住宅ローン特則が認められないのですが、代位弁済後6カ月以内に個人再生の申立てをすれば，住宅ローン特則を利用できるとされています。
対象住宅に住宅ローン関係の抵当権以外の担保が設定されていないこと
債権者一覧表に住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する意思がある旨を記載すること
これらの要件を満たさなければ、住宅ローン特則が利用できません。
個人再生本体の要件を満たしていること
さらに以下の個人再生本体の要件自体も当然満たしている必要があります。
- 再生手続開始要件を満たしていること
- 再生計画認可要件を満たしていること
再生手続開始要件を満たしていること
支払不能になる恐れがある
そもそも十分な収入があり、全ての債権が支払えるような状況であれば、再生手続き開始が認可されません。
弁護士に個人再生手続きを正式に契約した後で、十分な収入が確保できるようになった場合には再生手続き開始が認可されないケースもあります。
再生手続き開始申立棄却事由がないこと
以下の場合は、個人再生の申立は棄却されます。
- 再生手続費用の予納がないとき
- 再生計画案の作成、可決または認可の見込みがないことが明らかである
申立が適法であること
当然ですが、違法性がある再生計画の場合には、認められません。
小規模個人再生、または、給与所得者等再生の要件を満たしていること
さらに、小規模個人再生、または、給与所得者等再生のそれぞれの要件を満たしている必要があります。
小規模個人再生の要件
債務者が継続的に収入を得る見込みがあること
したがって、期間契約の契約社員の場合においては個人再生が認められない場合があります。
債権総額が５０００万円を超えていないこと
個人再生の場合、住宅ローンを除く債権の総額が5,000万円を超えている場合は個人再生が認められません。
計画返済額が以下の基準を下回っていないこと
債権総額により、以下の通り、最低返済額が決められています。
- 債権額が１００万円未満の場合は「その債権額」
- 債権額が１００万円以上５００万円未満の場合は「１００万円」
- 債権額が５００万円以上１５００万円未満の場合は「債権額の５分の１の金額」
- 債権額が１５００万円以上３０００万円未満の場合は「３００万円」
- 債権額が３０００万円以上５０００万円以下の場合は「債権額の１０分の１の金額」
債権額が100万円未満の場合は債権が減額されませんので、そもそも個人再生の申立をする必要性がありません。
上記の条件を満たさなければ、再生手続きの開始が認可されません。
さらに、個人再生の再生計画案が可決されなければ、再生計画の認可がされません。
個人再生の再生計画案の決議は書面で行われますが、各債権者から不同意の場合にのみ文書で回答してもらいます。債権者が大手業者の場合、よほどの不適切な再生計画でない限り、反対意見は出ません。ただし、債権者が中小の会社や個人である場合は反対されるケースもあります。
そして、同意しないと書面で回答した債権者の数が、総債権者数の半数以上であった場合、もしくは、同意しないと書面で回答した債権者の債権額が全体の50%を超える場合は、否決とみなされます。
したがって、債権者数が11社あり6社が同意しなかった場合、あるいは、11社中同意しなかったのは1社のみだが、その債権者1社の債権額が50%を超えていた場合には、否決となります。
給与所得者等再生の要件
会社員などの給与所得者の場合には、小規模個人再生の要件に加えて、以下の要件が追加されます。
- 給与等の定期的な収入を得る見込みがあること
- 総返済計画額が可処分所得額の２年分以上であること
これらの条件を満たし認可されれば、住宅ローンの支払いについて保証会社と以下の内容を協議することができます。
期限の利益の回復
遅延分の元金と損害賠償金を３年間かけて支払い、遅延していない分については従来の条件で支払うことで、この期限の利益を復活させられます。
最終返済時期の延長
債務者の年齢が70歳を超えない範囲で最大10年まで返済期間を延長できます。債権者の同意があれば、さらに、返済期間を延ばすこともできます。
住宅ローン特則のデメリット
住宅ローン特則のメリットは、その他の債務は大幅に減額されながらも、住宅は手放さずにおけることとされています。
確かに、住まいは家族を支える大切な場所です。
ただし、今後、加速する人口減少、および、それに伴う住宅価格の推移を考えると、住宅ローンを支払い続けながら、今の住宅に住み続けることが経済的にメリットであるとはいい切れません。
むしろ、デメリットになる場合もあるため、経済的にどちらが得かを考えて住宅ローン特則を利用すべきか否かを検討すべきです。
今後の人口減少を考えると、多くの地域において地価が上昇することは考えにくい状況です。また、日本の場合、建物の価格は建築後からどんどん下がっていきます。
このため住宅ローン返済後の住宅の資産価値と住宅ローン完済までの総返済額、および、住宅がなくなった場合の家賃から住宅ローン特則の利用是非を検討することをお勧めします。
計算式：住宅ローン返済後の住宅の予想資産価値－総返済額－家賃支払い予想額
例えば、
住宅ローン返済後の住宅の予想資産価値 1,000万円
住宅ローンの総返済額 3,000万円
家賃 0円
の場合、収支は－2,000万円となります。
一方、住宅ローン特則をつかわず、自己破産した場合
住宅ローン返済後の住宅の予想資産価値 0円
住宅ローンの総返済額 0円
家賃 住宅ローン返済年数×家賃/月
住宅ローン返済年数が15年残っており、家賃が7万円に抑えられるならば、収支は-1,260万円です。
そして、住宅ローン返済額/月よりも毎月の家賃のほうが安ければ、浮いたお金を貯蓄に回し、老後の生活も安心しておくれます。
住宅がなくなっても実家に戻れる予定の方や地方で家賃がそれほど高くない方であれば、必ずしも住宅を残す必要はないかもしれません。債務整理後の人生設計をしっかりと考えたうえで住宅ローン特則を使うかどうかを決定しましょう。
